Московский предприниматель с большим дисконтом купил пиццерию в одном из центральных районов города. Однако удачная, на первый взгляд, инвестиция обернулась множеством проблем и расходов — в помещении пиццерии выявлена несогласованная перепланировка.
Содержание:
Какие проблемы может принести бизнесу неузаконенная перепланировка?
- Собственник помещения с неузаконенной перепланировкой не сможет получить необходимые для своего бизнеса лицензии. Например, стоматология или салон красоты — лицензию на оказание медицинских услуг, ресторатор — лицензию на продажу алкогольных напитков.
- Собственник помещения с неузаконенной планировкой не сможет сдать его долгосрочную в аренду, а при попытке продать его столкнется с необходимостью существенно снизить цену — рыночная стоимость такого помещения в среднем на 20% ниже аналогичного помещения с полным пакетом документов.
- Банки не выдают кредитные средства под залог таких помещений, что еще больше снижает шансы на его срочную реализацию.
- Наконец, любое вмешательство в объемно-планировочные решения может создавать угрозу безопасности. И здесь речь идет как о возможности обрушения части помещения при демонтаже конструкций или создания избыточной нагрузки на несущие конструкции, так и о затруднении эвакуации при пожаре. Как следствие любой визит проверяющих органов гарантированно повлечет за собой крупный штраф.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой и переустройством являются любые ремонтно-строительные работы, в результате которых меняется конфигурация помещения: возведение, демонтаж, перенос перегородок, изменение оконных и дверных проемов и т. д. А также установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего оборудования с прокладкой дополнительных подводящих сетей. Рассмотрим, как различается процедура узаконивания в зависимости от назначения здания.
Как узаконить перепланировку в жилом здании?
В Москве перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме регламентирует постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Документ определяет состав работ, которые относятся к перепланировке, а также нормы, которым помещение должно соответствовать после проведения таких работ.
Чтобы согласование перепланировки прошло без проблем, ее планирование начинается до проведения строительно-монтажных работ. Процесс узаконивания перепланировки (без учета строительно-монтажных работ) нежилого помещения, расположенного в жилом здании, проходит в шесть этапов и занимает от трех месяцев:
- Собственник или его официальный представитель получает в Бюро технической инвентаризации (БТИ) актуальный план помещения (план «в черных линиях»), в котором планируется перепланировка.
- Проектная организация разрабатывает проект перепланировки и техническое заключение о техническом состоянии несущих конструкций и о возможности производства планируемых работ.
- Далее необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от аккредитованной организации.
- Все документы подаются на согласование Мосжилинспекции, которая выдает разрешение на производство строительно-монтажных работ (СМР).
- По завершении СМР инспектор Мосжилинспекции проверяет соответствие выполненных работ запланированным и выдает Акт выполненных работ.
- Кадастровый инженер формирует технический план в формате xml-схемы и подает его вместе с заявлением в Росреестр на государственную регистрацию — через портал ведомства или через МФЦ.
Узаконивание перепланировки квартиры несколько проще, чем регистрация перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, так как внутренняя перепланировка не требует заключения Центра гигиены и эпидемиологии.
Вне зависимости от назначения помещения, то есть будет ли это квартира или нежилое помещение, для проведения работ по фасадам необходимо провести собрание жильцов, чтобы получить акт протокола согласия собственников на проведения фасадных работ.
В зависимости от специфики бизнеса проектная документация на проведение перепланировки может быть весьма объемной. Так, предприниматель, купивший пиццерию, должен учесть требования к поточности технологического процесса, предусмотреть мероприятия по противопожарной защите, установить приточно-вытяжную вентиляцию в рамках выделенной электрической мощности или получить обновленное ТУ на ее увеличение.
Рис. 1. Заключение Центра гигиены и эпидемиологии
Как узаконить перепланировку в нежилом здании?
Если перепланировке подлежит помещение в нежилом здании, то здесь основными нормативными документами являются своды правил (СП), градостроительный кодекс и постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года. Некоторые работы, которые в многоквартирных домах считаются перепланироимпаеемнежилых зданиях относятся к реконструкции, определение которой имеется в указанном нормативном акте.
Процесс узаконивания перепланировки в нежилом здании занимает порядка полутора месяцев и включает всего два шага:
- Проектная организация разрабатывает проектную документацию на планируемые работы на основании фактических обмеров и графики из ЕГРН и делает техническое заключение о состоянии несущих конструкций по визуальному обследованию.
- Кадастровый инженер формирует технический план в формате xml-схемы и подает его вместе с заявлением в Росреестр на государственную регистрацию. По окончании процедуры собственник получает выписку из ЕГРН с измененными сведениями о площади и планировки помещения.
Как согласовать фасадные работы?
Фасадные работы представляют собой создание новых оконных или дверных проемов, устройство навесов и козырьков, создание витрин и т.п.
Фасадные работы в многоквартирном доме регламентирует уже упомянутое постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Такие работы требуют решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Требования к внешнему архитектурному облику нежилых зданий устанавливает постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 2 февраля 2022 года. Документ направлен на сохранение архитектурного облика Москвы и содержит перечень разрешенных фасадных работ нежилых зданий и перечень территорий, в границах которых разрешены такие работы.
Для нежилых зданий, расположенных вне установленных территорий, процедура проведения фасадных работ не регламентируется.
Как произвести перепланировку, если затрагиваются несущие конструкции?
Широко распространено мнение, что в ходе перепланировки нельзя затрагивать несущие конструкции здания. Отчасти это так — несущие стены действительно нельзя демонтировать, так как нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций и может произойти обрушение, а так же нельзя проводить работы к увеличению нагрузки. Однако, в многоквартирных домах допускается перепланировка с затрагиванием несущих конструкций, например, создание и ликвидация оконных проемов в несущих стенах.
Работы, связанные с изменением несущих конструкций, чаще всего требуют серьезного инструментального обследования, на основании которого будет подготовлено техническое заключение о состоянии несущих конструкций, а также выполнен расчет допустимых нагрузок и проект будущей перепланировки.
Если речь идет о многоквартирном доме, то подготовить такое заключение может автор проекта такого дома. В случае отсутствия сведений об авторе или отсутствия автора проекта заключение оформляет проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. На данный момент в Москве эта обязанность возложена на ГБУ “Экспертный центр”. Далее документы в составе проектной документации направляются на согласование Мосжилинспекции в обычном порядке.
В нежилых зданиях техническое заключение по итогам инструментального обследования готовит проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО).
Состав разделов проектной документации для каждого случая индивидуален и зависит от множества факторов — этажа, на котором расположено помещение в здании, серьезности изменений в части распределения нагрузки на конструкции, мероприятий по усилению и т.д.
Что делать, если в купленном помещении обнаружена несогласованная перепланировка?
Как мы помним, предприниматель, выгодно купивший пиццерию, столкнулся с тем, что в помещении была произведена несогласованная перепланировка, и поспешил узаконить произведенные работы. Процедура регистрации такого рода перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме практически не отличается от классической:
- На основании обращения собственника или его официального представителя инженер БТИ вычерчивает актуальный план помещения с учетом произведенных работ — “в красных линиях”.
- Проектная организация разрабатывает техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Если произведенные работы затрагивали несущие конструкции, такое заключение выполняет автор проекта или ГБУ “Экспертный центр”).
- Аккредитованная организация проводит санитарно-эпидемиологическую экспертизу и выдает положительное заключение о соответствии документации действующим правилам и нормам.
- МЖИ проводит обследование объекта и оформляет акт о выполненной перепланировке.
- Кадастровый инженер формирует технический план в формате xml-схемы и подает его вместе с заявлением в Росреестр на государственную регистрацию. По окончании процедуры собственник получает выписку из ЕГРН с измененными сведениями о площади и планировки помещения.
Планы БТИ имеют два цвета отрисовки:
- в красных линиях
- в черных линиях
Как определяется, в каком цвете будет план? Инженер вычерчивает разницу между поэтажным планом, которая хранится в базе БТИ, и тем планом, который измерил на объекте фактически. Если разницы нет, то план будет в черных линиях. А если разница присутствует, то план отрисовывается в красных цветах. Получается, что красным цветом инженер показывает те изменения, которые произошли с последнего замера.
Важно отметить, что с 2013 года технический паспорт и другие документы БТИ не требуются для проведения кадастрового учета и регистрации прав в органе регистрации Росреестр.
Рис. 3. План БТИ «в красных линиях»
В каких случаях Росреестр может отказать в регистрации перепланировки?
Причиной отказа могут стать разночтения условных обозначений, погрешность в итоговой площади и даже человеческий фактор.
При реализации проекта перепланировки могут возникнуть отклонения от запланированных величин. Например, при возведении перегородки строители будут использовать материалы, немного отличающиеся по своим характеристикам, от указанных в проекте. Допустимая погрешность составляет 5%, но регистратор может использовать это обстоятельство как причину для отказа в согласовании перепланировки.
В этом случае исполнитель пишет подробные пояснения для пунктов, вызвавших вопросы регистратора, и направляет пакет документов повторно. Как правило, дополнительных пояснений по спорным пунктам оказывается достаточно, регистратор вносит все необходимые изменения и выдает выписку из ЕГРН. Если же регистратор проявляет упорство и приостанавливает регистрационные действия, проектная организация обращается в апелляционную комиссию, а в случае отрицательного решения комиссии собственник переносит спор в Арбитражный суд.
Кроме того, Росреестр может отказать в регистрации перепланировки вследствие обстоятельств непреодолимой силы или проблем, возникших у собственника помещений. К последним относятся обременения прав на имущество — залог, арест и т. п.
К обстоятельствам непреодолимой силы относятся ограничения в правах отдельных заявителей законом о цифровизации воинского учета. Регистрационные действия не смогут совершить собственники помещений, не явившиеся в военкомат после получения электронной повестки.
Рис. 4. Выписка из ЕГРН
Можно ли зарегистрировать перепланировку самостоятельно?
Собственнику помещения, в котором планируется или уже произведена перепланировка, в любом случае придется обратиться к профессионалам: проектную документацию может подготовить только проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации и имеющая в своем штате не менее двух проектировщиков, сведения о которых включены в Национальный реестр специалистов. Технический план готовит кадастровый инженер, состоящий в СРО и имеющий квалификационный аттестат.
Но заказчик может взять на себя все взаимодействие с государственными структурами и самостоятельно обратиться в уполномоченные органы за необходимыми разрешениями и согласованиями.
В случае самостоятельной узакониванию перепланировки собственнику помещения следует быть готовым к тому, что на любом этапе у сотрудников уполномоченных органов могут возникнуть дополнительные вопросы и до их разрешения процесс регистрации перепланировки будет приостановлен.
Как зарегистрировать перепланировку быстро и легко?
Бумажная волокита, множество нюансов и перспектива хождения по инстанциям, которые сопровождают процесс узаконивания перепланировки, вынуждают собственников до последнего откладывать эту работу, рискуя получить штраф.
Собственник пиццерии решил зарегистрировать перепланировку в приобретенном помещении до столкновения с контрольно-надзорными органами.
При этом он заранее прочитал подробный гайд по перепланировке нежилых помещений ООО «Гильдия Инженеров» и принял решение не погружаться в многочисленные бюрократические процедуры, а доверить весь процесс перепланировки “под ключ” профессионалам. А сэкономленные время и силы направить на развитие своего бизнеса.
Для консультации по вопросам перепланировки обратитесь к нашему ведущему специалисту.